The transfer tax is treated as follows for real estate financing, including in the calculation of Loan-to-Value (LTV) and Loan-to-Cost (LTC), as follows:
- Loan-to-Value (LTV):
- The LTV is calculated based on the value of the property, usually the market value or the after-renovation value (ARV), depending on the situation.
- The transfer tax is usually not included in the calculation of the LTV, because this tax is a separate cost item that is on top of the financing.
- LTV is calculated on the value of the property without the transfer tax. So if the purchase price of the property is, for example, € 1,000,000 and the transfer tax is 6% (€60,000), then the LTV is calculated at the value of € 1,000,000, not on the value including the transfer tax.
- Loan-to-Cost (LTC):
- The LTC is calculated based on the total cost of the project, including the purchase price of the property, the renovation costs, and any other costs such as consultancy, fees, and transfer tax.
- Unlike LTV, the transfer tax is included in the calculation of the LTC because it is a direct expense that is part of the total investment in the project.
- So if the total project costs (purchase price, renovation costs and transfer tax) are € 1,060,000, then the LTC is calculated at these full costs.
In summary:
- LTV looks at the value of the property itself (without transfer tax).
- LTC looks at the total cost of the project, including transfer tax.
De overdrachtsbelasting wordt bij vastgoedfinanciering, inclusief bij de berekening van Loan-to-Value (LTV) en Loan-to-Cost (LTC), als volgt behandeld:
- Loan-to-Value (LTV):
- De LTV wordt berekend op basis van de waarde van het vastgoed, meestal de marktwaarde of de na-renovatie waarde (ARV), afhankelijk van de situatie.
- De overdrachtsbelasting wordt doorgaans niet meegenomen in de berekening van de LTV, omdat deze belasting een aparte kostenpost is die bovenop de financiering komt.
- LTV wordt berekend op de waarde van het vastgoed zonder de overdrachtsbelasting. Dus als de aankoopprijs van het vastgoed bijvoorbeeld € 1.000.000 is en de overdrachtsbelasting bedraagt 6% (€ 60.000), dan wordt de LTV berekend op de waarde van € 1.000.000, niet op de waarde inclusief de overdrachtsbelasting.
- Loan-to-Cost (LTC):
- De LTC wordt berekend op basis van de totale kosten van het project, inclusief de aankoopprijs van het vastgoed, de verbouwingskosten, en eventuele andere kosten zoals advieskosten, leges, en overdrachtsbelasting.
- In tegenstelling tot LTV, wordt de overdrachtsbelasting wel meegenomen in de berekening van de LTC omdat het een directe kostenpost is die onderdeel uitmaakt van de totale investering in het project.
- Dus als de totale projectkosten (aankoopprijs, verbouwingskosten en overdrachtsbelasting) € 1.060.000 bedragen, dan wordt de LTC berekend op deze volledige kosten.
Samenvattend:
- LTV kijkt naar de waarde van het vastgoed zelf (zonder overdrachtsbelasting).
- LTC kijkt naar de totale kosten van het project, inclusief overdrachtsbelasting.